规避限购政策的合同是否是有效的

限购政策是否影响房屋买卖合同效力？

按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因限购政策不属于法律和行政法规，最高法院裁判文书网的案例，几乎都认定买卖双方签订的合同，属于真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，合法有效。但如在限购政策实施后，为规避限购限贷政策，一方与他人借名买方产生的委托关系，将可能因损害社会公共利益被认定无效。因此限购政策不影响合同效力，但会影响合同的实际履行。

限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？

限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？

一、关键词:房屋买卖、限购政策、合同效力、执行异议。

1.典型案例

2014年5月，老邬与开发商签订购房协议约定，老邬购买商品房15套。因国家限购政策该15套房并未办理网签备案手续，也未办理过户登记手续。双方约定，待国家限购政策解除后，再办理相关手续。但事与愿违，未等到限购解除，开发商就因资不抵债，在其他纠纷中被法院依法强制执行，包括涉案15套房屋在内的房产均被依法查封。老邬认为其对涉案房屋享有的权益足以排除执行，故提起案外人执行异议之诉。

2.法院判决:

法院经审理后认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 (以下简称《执行异议与复议规定》) 第二十八条和第二十九条规定了可以排除强制执行的情形。尽管老邬与开发商订立的商品房买卖合同有违限购政策，但该合同系双方真实意思表示，协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同有效。但老邬并未提供充分证据证明其在法院查封前已合法占用涉案15套房屋，亦未提供充分证据证明其已支付全部购房款，其一次性购买15套房屋明显并非为居住，此外老邬对房屋未办理过户登记亦存在自身原因，因此对老邬排除强制执行的诉请法院不予支持。

二、懂法重点:

1、为什么老邬签了买卖合同，法院还要查封他的房?

《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因老邬签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，因此房屋的所有权人仍为开发商涉案的15套房屋仍为开发商的责任财产，当开发商资不抵债时，法院可以依法查封其财产以供执行。

2、违反限购政策影响房屋买卖合同的效力吗?住房限购政策在性质上具有公共政策的性质确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但一般而言，购房政策并不属于《合同法》第五十二条规定的，“法律、行政法规的强制性规定”。因此，违反限购政策的房屋买卖合同并不无效。当因违反政策无法办理房屋过户登记手续时，买卖合同存在履行障碍，双方可以要求解除合同。

3、为什么合同有效老邬也无法排除执行?通俗来说，执行异议之诉中判断能否排除执行，衡量的是案外人与申请执行人之间的权利大小。为便利实务，前述《执行异议与复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了可以排除执行的情形。比较而言，第29条规定的条件相对宽泛，但仍需满足以下三个条件:第查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋;第三，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。尽管老邬的合同有效，但不符合剩下两个条件，因此法院未支持其诉请。

限购期间签订房屋买卖合同有效吗

法律主观：

符合 限购政策 的 房屋买卖合同 效力不受限制，不符合限购政策签订的房屋买卖合同为 无效合同 。根据我国相关法律规定，合同的签订不得违反法律、行政 法规 的强制性规定，不违背公序良俗。限购政策属于行政法规，对合同的订立具有约束力。

法律客观：

《 民法典 》第一百四十三条6868具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

热问｜购房人借名买房，买卖合同是否有效？

在一些城市推行限购政策的背景下，个别购房人通过“借名买房”规避购房限制，但却忽视了“借名买房”本身带来的法律风险。近日，北京的李先生向新京报记者咨询，如果购房人是借名买房，并与开发商签订了买卖合同，那么这份合同是否有效？

解答：

对于李先生提出的问题，北京云政律师事务所李洪云律师表示，在房地产市场中，确实存在一些出于规避限购、逃避债务等原因而借名买房的情况。借名买房指的是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。

据李洪云介绍，在司法实践中，只要是当事人在主体适格(年龄、行为能力)、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，一般会认定借名买房合同有效，当借名人符合房屋购房资格和过户条件时，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。不过，如果借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买政策性保障住房，借名人主张确认房屋所有权或要求办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

李洪云提醒，在实务当中，借名人在办理房屋所有权转移登记之前，有可能出现政策变更或登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人的情况。即使双方签订了书面合同对借名买房事宜进行了明确约定，该买卖合同有效，但不一定能取得房屋所有权，借名买房依然存在很多法律风险，不值得提倡。

新京报记者 张建

限购前的买卖合同有效吗

在限购前签的房屋买卖有效，不受限购政策限制。有效的房屋买卖协议要求当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实；房屋买卖合同内容合法、符合法律规定的形式；房屋买卖关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。