房屋买卖能否对抗抵押权(房屋买卖与抵押权冲突)

为什么买卖合同不能对抗带有抵押权的善意第三人

法律主观：

一、抵押权能不能对抗善意第三人

依据我国相关法律的规定，抵押人与抵押权人签订抵押合同时，如果没有办理抵押登记的，抵押合同是不能对抗善意第三人的。

二、抵押人将房产重复抵押违法吗

通常上，将房产拿去抵押之后，在没有经过债权人同意，也就是所谓的房屋抵押权人同意，那么抵押人也就不能将房子拿去重复抵押。但是，这里是限制出卖房子，不是限制在抵押。

把一个房屋拿去重复抵押的不属于违法行为，只要房屋价值不低于要抵的款项即可。在已经做了抵押之后又抵押时，如房屋价值不如所抵押的款项高，则超过部分视为没有抵押。要是房屋价值不如所抵押的款项时，债权人就需要注意受偿的顺序了。

除了在被抵押了一回的房产上能够在做抵押，按照法律上明确的规定，房产抵押人在办理抵押之后，还享有以下几个权利：

1、房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益;

2、房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意;

3、可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值;

4、可以将抵押房屋出租。

房屋重复抵押之后，还是需要带上抵押担保合同去办登记手续，办理房地产抵押登记的，需要向登记机关交验下列文件：

1、抵押当事人的身份证明，或法人资格证明;

2、抵押登记申请书;

3、抵押合同;

4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明;

5、抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明;

6、抵押房地产价值的《评估报告》或《抵押物折价协议书》;

7、登记机关要求的其他文件。

三、抵押权行使方式有哪些

1、动产和不动产的抵押有所不同，应注意区分。以下财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：是建筑物和其他土地附着物;是建设用地使用权;是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;四是正在建造的建筑物。

以下财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立：是生产设备、原材料、半成品、产品;是正在建造的船舶、航空器;是交通运输工具。这些财产未经登记的，不得对抗善意第三人。

1、合同中诸如“到期不还，抵押物或质押物归出借人所有”这样的条款，是无效的。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。当借款人到期没有偿还债务时，作为抵押权人的出借人，可以通过一下3种方式来实现抵押权：折价方式，拍卖方式和变卖方式。

抵押房屋买卖纠纷如何处理？抵押的房屋买卖有效吗？

现在很多人都会拿自己的房子抵押出去贷款，但是房屋抵押贷款业务并不是像想象的那样简单，如果中间出现了一些问题，很容易引起一些纠纷事故，在碰到了抵押房屋买卖纠纷的时候，很多人都不知道该怎么处理，那么下面来说说抵押房屋买卖纠纷如何处理？抵押的房屋买卖有效吗？

抵押房屋买卖纠纷如何处理？

1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。

3、房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形。

4、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。

5、如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。

抵押的房屋买卖有效吗？

1、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定。

2、抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。

3、受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

房屋买卖合同签订后,卖方将房屋抵押

法律分析：在买卖双方订立购房合同以后，卖方在不经过买方同意的情况下是不能私自抵押房屋的，因为这样做将直接损害买方的利益，且也是不合法的，如果买房遇到这种情况一定要积极维权，如果哦通过协商不能达成满意的结果的话，可以向法院提起诉讼。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该规定，房屋买卖合同签订后，房屋出卖人在买方不知情的情况下，擅自将房屋抵押给他人，买方可以要求解除合同、返还已经交付的房款及利息，并且还可以要求卖方赔偿损失，同时，买方还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

我想要买房子，但是抵款房屋买卖合同是不是有效呢？

无效的 抵押房产是不能进行交易的购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：1、购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。2、购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。##1、房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后，转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。3、房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。4、抵押房屋未办理抵押登记的，抵押权人不得对抗房屋买受人。

银行的抵押权可以对抗购房人吗?

咨询热线内容

2006年，我和丈夫商议后决定买一套宽敞一点的房子。经过对众多楼盘的比较，我们选中了离孩子上学不远的一个住宅小区。看了售楼广告和样板间，我们都觉得十分满意，于是与开发商签订《房屋预售合同》，交付了全部的房款，并约定3个月后交付房产证。

拿到了钥匙之后，我们便开始装修新房。一天，邻居突然跑到我家，说楼下贴着一张告示，上面写着本楼盘的开发商因向银行借款，所以将我们的房子抵押出去，并办理了抵押登记。但由于其主要负责人携款逃跑，所以银行已诉请法院拍卖此房产。我们所有业主马上组织代表向银行交涉，并出示房屋买卖合同。虽然银行方面承认其抵押设定在房屋买卖合同成立之后，但称我们没有拿到房产证，房屋所有权还不发生转移，因此抵押合同是有效的，根据物权优先于债权的原理，其抵押权优先，完全可以对抗购房人。这个回答令我们所有购房者都非常担心。

律师专线解答

谭女士，您的疑问主要是银行的抵押权是否可以对抗购房人的问题，对此我可以明确的告诉您，即使是购房人还未取得房产证的情况下，银行的抵押权也不能对抗购房人的权利。因此，银行所持的观点是错误的。

实际上，本问题涉及到民法上物权优先于债权的原理问题。这主要是指在物权和债权都存在的前提下，物权可以对抗债权从而获得优先受偿。抵押权属于物权的一种，根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第116条的规定，在抵押权和其他债权都存在的前提下，有抵押的债权优先受偿。

在该事件中，虽然购房人签订房屋买卖合同，并交付房款，但是还未办理房产证，购房人此时还未享有真正意义上的房屋所有权，只是属于债权人。据此，银行认为抵押权可以对抗一般债权人，所以其可以诉请法院将房屋拍卖，优先受偿。但是，尚未办理登记的购房人因为已经支付全部或大部分房款，其本身并无过错，一般来说都可以安全地享有房屋所有权，所以不能等同于——般意义上的债权人。而且买房人买房是出于自己居住的需要，是生存权利的体现，其居住权应优先受到保护，这具有重大的社会意义。虽然我国法律未对此明确加以规定，但是根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定，建筑承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，当购房者已交付购买商品房全部或大部分款项时，其债权可以优先于抵押权和其他债权。

综上所述，无论从法律意义上还是社会意义上来说，您在已交付全部或大部分房款后，虽没拿到房产证，但您的债权也依然优先于银行的抵押权，故银行的观点于法无据，是错误的。

症结所在本问题的症结在于咨询者对银行的抵押权能否对抗购房人债权这一问题认识得不是很清楚。

律师提醒与注意事项

购房者如果遇到上述情况，还是应该先停止装修，避免自己遭受更大的损失。然后尽快和银行进行协商，如果达不成一致意见，则可向法院提起诉讼维护自己的权益。法律链接最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十六条

《中华人民共和国合同法》第一百三十三条

《中华人民共和国民法通则》第八十九条最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条

民法典房屋买卖能否对抗抵押权

法律分析：不能。民法典规定，房屋设立了抵押权后，房屋可以买卖，但买卖房屋所得价款要优先偿还抵押债权，注销抵押后，买受人才能办理过户登记。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。

第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。