一房数租合同的效力应当怎样确定

一房二租房屋租赁合同的效力规范

一房二租合同效力的判断标准：如果出租人分别与不同承租人签订租赁合同的，那么租赁合同均有效。由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的，因此，合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。租赁合同的效力不因承租人订立多份合同而无效。

【法律依据】

《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

租房合同怎样才能具有法律效力？签订房屋租赁合同需要注意哪些细

租房的时候，要签订合同，相信有很多人都了解吧，但是并不是所有的合同都是有效的，必须要有法律的效力才算是一份真正的合同，但是有很多人不是很清楚，什么样的合同属于法律效力的呢？今天我们就来为大家介绍一下租房合同怎样才能具有法律效力以及签订房屋租赁合同需要注意哪些细节？

租房合同怎样才能具有法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2％计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

（四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

签订房屋租赁合同需要注意哪些细节

1、这个社会的房屋中介行业都有一个名词叫二房东，就是将他们自己租到的房子转租给您，以便从中赚取差价，因此在承租房子时如果可以，可以请求房东提供房产证，确认其房屋享有的收益权。以免在租进之后找不到二房东，又被原先的房东赶走的事项。

2、需要房东的身份证复印件，既然房东想要您的身份证复印件，那么你也可以向房东要身份证复印件。日后如果发生租赁纠纷，可以到法院起诉，此时我们就能提供对方的详细身份信息了。

3、合同的具体事项，包括房屋租赁的用途与租金的交付方式以及交付日期。因为如果是商业用房，其水电费等相关费用会比一般的居民用房要贵些，租金的交付方式以及交付日期也方便日常租客与房东的结算。

4、房屋的使用与修缮。这点是由法律规定的，就是承租人需要保护房屋，此外出租人即房东，在出租期间，需要帮忙装修房子，不是一间毛坯房你就能让别人入住的。

上面就是今天给大家介绍的有关租房合同怎样才能具有法律效力以及签订房屋租赁合同需要注意哪些细节的全部知识，我们在签订合同的时候，可以按照上文给大家介绍的合同照样打印出来就可以的，而且我们在签订租房合同的时候要注意一些问题，因为有一些小问题的细节是非常重要的。

一房数租效力顺序

法律分析：一房数租的情况首先要看房屋是否进行交付，交付后的使用人获得房屋使用权；其次，要看承租人是否支付租金，支付全部或大部分租金的承租人获得使用权；最后看签订合同的先后顺序，合同在先，先获得房屋使用权。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的；

(二)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

一房数租的情况下如何确定承租人

法律主观：

一房数租的情况下，按以下原则确定承租人： 一、一方先占有租出租屋的，则推定先占用房屋的一方为承租人。 二、各方都没有占有出租屋的，则推定先办理了登记备案手续的一方为承租人。 三、如果各方既没有占有出租屋，也没有办理登记备案手续的，则推定租赁合同成立在先的一方为承租人。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一房二租合同效力

出租人分别与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立多份合同而无效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一，而其他承租人主张出租人继续履行的，因继续履行在事实上已经不可能，法院可以不予支持。对此情况，法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的，可以驳回其起诉。

由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的，因此，合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

法律依据：《民法典》第五百零二条规定 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《民法典》第五百七十七条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。