在我国，都有哪些房屋买卖合同是无效的

房屋买卖合同无效案例有哪些？如何认定购房合同无效？

可能很多人对房屋买卖合同都不是真的非常了解，认为只有签署了房屋买卖合同之后，一切都成为定局，其实并非如此，在某些特殊的情况下房屋买卖合同是无效的，你知道房屋买卖合同无效案例有哪些吗？还有如何认定购房合同无效？具体要从哪些方面下手呢？你们知道吗？

房屋买卖合同无效案例有哪些？

（一）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人。

（二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，限制行为能力人主要指年满十岁未满十八岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人。

（三）一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等信息指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。，而不是有关房屋情况的所有信息。

（四）以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

（五）房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

如何认定购房合同无效？

（一）出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。承租人有以同等条件优先购买的权利，如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，但出租人仅仅是未履行通知的义务，或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的，其签订的房屋买卖合同仍然有效。

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同。房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

哪些是无效的房地产买卖合同？无效该怎么办？

一、哪些购房合同是不具备法律效力的？

1、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同

根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的人是指不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人的房地产买卖均由其法定代理人代理签订合同，由他们独立签订的房地产买卖合同属无效合同。

2、乘人之危而签定的房地产买卖合同

一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同属无效合同。

3、以欺诈为目的签订的房地产买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、产权主体有问题的房地产买卖合同

所谓产权有问题，是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意，无法提供同意证明书，则签订的房地产买卖合同是无效的。

购房人在签合同之前一定要核实房屋出卖人的身份，如果其不是房屋所有人，应让其提供房屋所有人同意出卖房屋的证明，如若不能，那这样的合同还是不要签了。

5、与没有所有权证书的卖方签订的房地产买卖合同

未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（包括买卖），卖方隐瞒无证的事实或因房屋存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

6、侵犯优先购买权的房地产买卖合同

出租人出售租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件（房价、交付期限和方式）下享有优先购买权；出租人未按此规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

二、房地产买卖合同无效怎么办？

合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取以下2个方法处理：

（1）返还财产

返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。可以是一方返还，也可以是双方互相返还。当事人依据无效合同取得的房屋，应返还对方；若房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

（2）赔偿损失

没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失；双方都有过错的，按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。

房屋买卖合同无效的五种情形

房屋买卖合同无效有哪些情形

一、违反法律法规政策的房屋买卖合同

(一)双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的

《民法通则》第五十八条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为是无效的,《合同法》规定第五十二条规定恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房屋买卖合同作为一种最常见的合同类型,当双方当事人出现恶意串通的情形时,当然也是无效的。

(二)违反国家和社会公共利益的,以合法事实掩盖非法目的的

《合同法》第五十二条规定,以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。因此若房屋买卖合同存在非法目的,也会被认定为无效。

(三)出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的

依据《物权法》的规定,房屋的共有人如果对房屋没有约定或者约定不明确,视为按份共有。而根据《民法通则》第九十八条规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

此外,《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院也作出相关规定,出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

因此,从以上规定可以看出,房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,在同等条件下,承租人也有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四)享受政府或单位优惠补贴构建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的

凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。因此房屋买卖合同双方要注意房屋是否属于此类房屋。

二、双方当事人主体不合格

(一)无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

我国《民法通则》规定,无民事行为能力人实施的民事行为无效。因此,未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人签订的房屋买卖合同是无效的。

(二)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

按照《合同法》第四十七条的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但是法定代理人未作表示的,视为拒绝追认,此时合同就是无效的。八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,这两类主体签订的房屋买卖合同,如果他们的法定代理人拒绝追认,此时房屋买卖合同也是无效的。

三、双方当事人意思表示不真实,包括欺诈、威迫和乘人之危

如果合同一方当事人签订合同的时候意思表示是不真实的,比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为,买受人成交后发现内在质量问题的,可以和出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉主张合同无效。

四、违反法定形式,如房屋买卖合同未采用书面形式

这种情况下,合同不是当然无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式,但如果买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,仍应认为买卖关系有效。不过为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。

五、合同一方与第三人恶意串通

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

六、其他违反法律法规的其他情形

其他的情形,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。如果有认定为有效,就要在起诉前取得商品房预售许可证明。

以上内容就是相关的回答,如果要让一个合同,没有法律效力的话,那么有可能是属于不平等的条款,还有可能是属于的,对方有欺诈隐瞒的情况,或者是合同内容违反了法律规定。

在我国，哪些房屋买卖合同是无效的

法律分析：1、房屋与土地分开转让的合同无效。

2、侵犯优先购买权的合同无效。

3、因欺诈转让房屋的无效。

4、商品房预售违法的无效。

5、过程中涉及到土地使用权转让违法的无效。

6、违法法律的强制性规定禁止转让的无效

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。