建设工程款优先受偿权的法律规定(建设工程法律)

工程价款优先受偿权是什么意思

法律主观：

行使建设工程价款优先受偿权的方式是：第一种是承包人与发包人协议将该工程折价，第二种是承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，就拍卖所得款项优先受偿。

法律客观：

《合同法》286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。优先受偿权直接依据法律规定而享有，不以当事人的约定为必要。只要具备了法律规定的成立要件，即自动产生。其法律要件有：⑴发包人未支付到期工程款。“工程价款”的范围：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定“建设工程款包括应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”这里的“实际支出的费用”应当是工程价款中的成本部分，包括直接费、间接费。垫资款应在保护范围之内，不包括利润和因发包人违约所造成的损失。⑵限于因建设工程合同所产生的工程价款。《合同法》269条规定，建设工程包括工程勘察、设计、施工合同。《合同法》286条和司法解释都没有明确排除勘察、设计合同所生债权享有优先受偿权。对于施工合同的范围，《建筑法》第二条规定“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装工程。”同时，《建设工程质量管理条例》第二条规定“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”所以，土建、安装、装修工程都在建设工程的范围内。⑶优先权的客体必须是承包人承包施工的建设工程。承包人不得对非其承包施工的发包人所有的其他建设工程主张优先受偿权，对于工程因装饰装修、安装而增值的部分，亦不享有优先权。⑷优先权的客体必须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。这里所谓不宜折价、拍卖的建设工程是指法律禁止流通的工程、所有权不明的工程、国家重点工程和有特殊用途的工程。⑸工程价款的法定优先权，无需登记。

建设工程款的优先受偿权有何规定

法律分析：建筑工程款优先受偿权是指发包人未按照约定支付工程款时，相对于其他债权，承包人具有优先受偿的权利。工程款优先权优先于抵押权，同样，优先于当事人申请保全后针对该财产的债权。

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百九十二条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

工程款优先受偿权的起止时间是多少

法律主观：

法律客观：

《中华人民共和国民法典》

第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

法律规定,退房款,外责,工程款,是那个优先

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款的优先受偿权是一种法定的权利，有人认为是法定抵押权，优先于其他抵押权，比如银行的抵押权，之所以作出这种规定也部分是为了保护建筑企业中农民工的权利。但是当这种优先权和购房者的债权发生冲突的时候，以哪个为优先？ 上海汇银律师事务所律师把购房者分为消费者和非消费者：

一、购房者不属于消费者的情况

《消费者权益保护法》第2条规定，消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所称的消费者应当就是消法中所称的消费者，因经营性购买商品房的购房者不属于消费者，因此沈律师认为购买写字楼、商铺的购房者、公司企业购买住宅的。购买个人商品房用于出租收益、个人炒卖商品房赢利的也都不属于消费者，不过这些人和普通个人消费者难以区别，所以没有证据证明的前提下，也划入消费者行列。非消费者的购房者的债权和建设工程价款优先受偿权发生冲突的，因为后者的优先权由法律规定，大于普通抵押权、债权，发生冲突时候以后者为先。

二、购房者属于消费者的情况

建筑工程价款属于经营性权利，而消费者购房的债权属于生存权利，生存权应当大于经营权才能保证社会的安定，不过对消费者的保护是有一定前提的，律师提示此时房屋所有权尚未过户，房屋仍然归开发商名下，法定抵押权依然存在，消费者的权利能否优于法定抵押权就要依据房款缴纳的情况而定：

对于交付全部或大部分房款的消费者，建筑工程价款优先受偿也受到一定的限制，那就是消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，这是对消费者权益的一种保障。

对于未交付大部分房款的消费者，不能对抗建设工程价款优先受偿权，即建筑工程价款可以优先拍卖房地产得到受偿，购房者已经交付的房款是否可以在工程价款受偿前退还？应当认为在工程款之后，作为普通债权清偿。大部分的分界线标准 。“大部分款项”的概念是指超过房屋总价款百分之多少的款项。律师查阅资料后发现有的判例中认为“大多数”是大于50％，不过沈律师提示立法并没有作出具体比例的规定 ，可能在个别的案件中会有例外。

三、一般认为：商品房预售登记备案可以对抗建筑工程款

商品房预售登记备案管理制度要求预售合同订立后向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，登记备案一般认为有对抗第三人的效力。“2003年最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《征求意见稿》”第24条：“承包人对于已经办理商品房预售登记或变更登记的房屋不享有合同法第二百八十六条规定的优先权。”不过该条款最终没有作为司法解释条款。

建设工程优先受偿权可否转让

目前法律上没有明确规定是否可以转让，我国目前虽然没有在法律或司法解释层面的直接规定，但许多地方法院还是根据需要与可能对工程优先权的转让作出明确规定。具体如下：

1、广东高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2011）37号）第15条规定：“承包人将建设工程施工合同约定的工程款债权依法转让，债权受让方主张其对建设工程享有优先受偿权的，可予支持。承包人在转让工程款债权前与发包人约定排除优先受偿权的，该约定对承包人以外的实际施工人不具有约束力”。

2、江苏高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（2008年）第20条规定：“承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让”。《江苏高院审理指南》）第（九）项中规定：“该规定的法理也是基于保证债权作为从权利将随主债权的转移而转移的制度”。

3、绍兴中院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题意见（试行）》第18条规定：“因建设工程具有优先受偿权的性质，第三人基于受让债权当然取得优先受偿权”。

4、最近，浙江省高院也作出肯定性的规定。

但绝大部分地方法院对此问题选择沉默，甚至作出相反规定。深圳中院《关于建设工程合同若干问题的指导意见》（2010年）第31条规定：“承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权不能随之转让”。期待最高法院对此作出明确的规定。

其四，关于工程优先权转让的实践。最高院（2007）民一终字第10号民事判决曾对工程优先权的转让效力作出肯定性结论，在司法实践中有一定的指导意义。但在实务操作中，工程优先权的转让以债权转让为前提，由于工程优先权是否可以转让及其转让效力等问题在法律上有重大争议，加之工程价款的金额一般十分巨大，很少有实际施工人等敢冒如此大的风险，通过转让工程价款及工程优先权去实现工程价款债权。

关于建设工程合同承包人工程价款优先受偿权

法律主观：

承包人的优先权仅适用于各种可以折价、拍卖的建设工程的价款，对于不能折价、拍卖的建设工程，承包人是不具有建设工程优先权的。这实际上就把国家投资(融资)的建设工程、公用事业工程和其他使用国家划拨土地建设的工程排除在外。

法律客观：

承包人优先受偿权规定于《合同法》286条，内容为“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月20日发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对《合同法》第286条理解与适用进行答复，该批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”优先受偿权是法律赋予承包人获取工程款的一把利剑，应当充分利用之。行使优先受偿权应当注意：1、承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，前者适用于正常竣工工程，后者适用于烂尾工程；2、优先受偿的范围为承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；3、欠款数额清楚、证据充分，承包人可以直接申请人民法院将该工程依法拍卖，不必对工程款纠纷另行提起诉讼；4、两种情形下不能行使优先受偿权：关系到国家利益和社会公共利益的工程项目，如国家机关办公楼、图书馆、博物馆、机场码头等公用建筑属于“不宜折价、拍卖”的工程项目；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程承包人在发包人不支付价款的时候有优先受偿权，但是，在上述两种情形是不能行使优先受偿权。

建设施工合同优先权的范围

法律分析：建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。

法律依据：《建设工程质量管理条例》

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

建设工程款优先受偿权的法律规定

根据查询找法网得知，建设工程款优先受偿权的法律依据如下：

《民法典》第八百零七条：规定如果经承包人催告后，发包人逾期不付工程款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。