工程款抵房款执行异议(工程款抵房款协议)

7个要点：如何正确理解《执行异议复议》第28条的规定？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称《执行异议复议》二十八条)规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在执行实践中，人们对这一条的认识存在诸多的误区。那么，应如何正确理解并贯彻这一规定呢?

一、《执行异议复议》第二十八条规定的买受人系商品房消费者之外的一般买受人，且“不动产”仅适用于买受人居住用房。

《执行异议复议》第二十八条规定了一般买受人的物权期待权，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，该法条的的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权。按照一般法理而言，物权期待权仍为债权，与赋予强制执行效力的执行债权相比顺位应当劣后受偿。但是基于特定立法价值考虑，我国法律仍规定了具备一定条件的物权请求权可以对抗执行债权，从而阻却执行。《执行异议复议》第二十八条的规定应限定于居住用房，对于“生产性、商业性经营用房”和“土地使用权”，其本身属于生产经营或者投资行为，与本条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位。

【参考案例:北京市第三中级人民法院(2019)京03民终3113号民事判决书。】

二、以房抵债的受让人不属于《执行异议复议》二十八条所称的“买受人”范围，其权利不能排除法院的执行。

《执行异议复议》二十八条规定的买受人是指无过错不动产买受人。债权人与债务人双方达成以房抵债的协议，但债务人应履行的原始义务并非房款，债权人取得房屋是基于双方之间抵债行为。换句话说，双方签订的《商品房预售合同》以及相关的补充合同实为消灭双方之间存在的债权债务关系，这与买受人为了生活居住而购买房屋存在着较大的差异，不能据债务人与债权人双方签订的以房抵债协议就认定债权人享有物权期待权。因此，以房抵债的债权人不属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产买受人，不适用该条的相关规定。

【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申3920号民事裁定书。】

三、以冲抵工程款的方式购买的房屋，施工方可以排除法院的强制执行。

施工方为开发商建设了工程，理应得到相应的工程款，但是由于开发商没有及时支付工程款，经双方协商，开发商用商品房折价抵偿工程款，其实质是施工方所享有的建设工程价款优先受偿。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用《执行异议复议》规定第二十八条，故施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。

【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再352号民事判决书。】

四、以车位抵债并非买车位，案涉车位亦不能认定为属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产，不应受该司法解释的限制。

以车位抵债的真实意思是为了消灭当事人之间的债，并不是买卖案涉车位，双方并未形成买卖合同关系，当事人基于以案涉车位抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴，其并不优先于施工方基于建设工程合同关系对案涉车位等建设工程所享有的优先受偿权。

【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民再175号民事判决书。】

五、买受人明知自己受“限购”政策制约无法购买房屋，但其仍一意孤行购买房屋的，属因“自身原因未能办理产权登记”的情形，其权利不能排除法院的执行。

为了保证房地产业健康稳定的发展，国家和地方政府出台了一些有关房地产的限购政策，但有些人却怀着投机心理逆势而行，导致购买房屋无法办理产权登记，这显然是由于买受人个人的原因形成的不能办理产权登记的情形，其不能享有排除法院执行的权利。判断买受人是否属于“非因自身原因未办理过户登记”的情形，不能仅凭开发商的自认来认定事实，要综合买受人未能办理登记的众多因素进行分析认定，买受人不能举证证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。

【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申2233号民事裁定书。】

六、买受人的权益并不能排除申请执行人在先成立的抵押权而引起的强制执行。

《执行异议复议》第二十八条解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，但是，这种情形下买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。因此，房屋买受人应在法院查封前具备《执行异议复议规定》第二十八或二十九条规定的构成要件，方可阻却法院的强制执行。

【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民申1684号民事裁定书。】

七、案外人仅凭开发商具有预售许可证，就实施房屋交易，未尽到合理审慎义务，因此，当事人未能办理案涉房屋的过户登记具有自身原因，不符合《执行异议复议》第二十八的规定。

虽然案涉房屋的项目已经取得预售许可证，但这仅仅代表涉案房屋具有对外销售资格，并不代表案涉房屋的权利状态。即使开发商在合同中保证了案涉房屋没有抵押，但在案涉房屋已经设立抵押且事实上可以进行查询的客观情况下，案外人仍进行房屋买卖，因此未尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致案涉房屋因已抵押登记而不能过户的结果。

【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再75号民事判决书。】

以债抵房是否能对抗(执行异议复议28条规定吗)

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020)修正》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条、第29条,将在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同作为买受人可以排除执行的要件之一。以房抵债协议是否属于上述书面买卖合同的范畴以适用《执行异议复议规定》第28条、第29条的规定,在司法实践中存在大量争议。本文通过一则再审案例,对此进行探讨。

一、案情简介

思凯房产公司下欠东方花园公司股权转让款,双方约定由思凯房地产公司用房屋抵偿下欠的债务。

2012年4月6日,东方花园公司指定杨某与思凯房产公司签订房屋买卖合同及补充协议,约定思凯房产公司将卡斯摩广场14栋1、2号房屋出售给杨某。合同签订当日,思凯房产公司向杨某出具两份现金收款收据。2012年4月17日,杨某交付房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费。2012年6月30日,思凯房产公司将房屋交付给杨某,随后杨某进行整体装修,订购家具,对房屋实施占有、使用。

2015年10月12日,莱茵威尔公司向恒丰银行借款,思凯房产公司将包括诉争房屋在内的房屋进行抵押担保,并办理了抵押登记。后因莱茵威尔公司违约,恒丰银行诉至人民法院。案件进入执行程序后,人民法院拟对诉争房屋进行评估拍卖。

此时,杨某以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。人民法院审查后,裁定中止对诉争房屋的执行。恒丰银行不服该裁定,提起执行异议之诉,请求准予执行。

二、人民法院裁判要旨

一审法院认为:一审法院认为,杨某在恒丰银行申请财产保全、办理抵押登记前,于2012年4月6日与思凯房产公司签订房屋买卖合同并付清了房款,随后交付房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费,且接收房屋并进行整体装修。上述事实表明,杨某已对案涉房屋实施占用、使用。案涉房屋未办理产权过户,是因案涉房屋所属行政区域由双流县变更规划归高新区,且两个行政区域规划指标标准不同等原因所致。根据《执行异议复议规定》第28条的规定,杨某对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行,故驳回恒丰银行的诉讼请求。

二审法院认为:恒丰银行对诉争房屋享有抵押权,本案即应适用《执行异议复议规定》第27条的规定。《执行异议复议规定》第28条所规定的是一般房屋买受人的物权期待权,并不能优先抵押权等担保物权,该规定第27条“但书”条款的规定,并不包括该情形。换言之,一般不动产买受人即便符合《执行异议复议规定》第28条的规定,也不能对抗抵押权人,而只能对抗一般债权人。因此,杨某作为案外人对诉争房屋排除执行,必须符合《执行异议复议规定》第29条的要求。经查明,杨某要求排除对诉争房屋的执行不符合《执行异议复议规定》第29条规定的要件。

同时,二审法院还论证到《执行异议复议规定》第28条、第29条的本意是保护主体是真实的房屋(不动产)买受人,保护的对象是合法的房屋(不动产)交易法律关系。杨某与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系,双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》,并不能改变杨某在本质上属于普通金钱债权人的地位,其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人,更不能优于抵押权人,该权益不足以排除本案强制执行。故二审法院判决撤销一审判决,准许对诉争房屋的执行。

再审法院认为:杨某在本案中系基于抵债行为而受让案涉房屋,杨某的行为并不能改变其在本案中为普通债权人的地位,故二审判决依据《执行异议和复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,认定杨某的权益并不能排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明,适用法律亦无不当,程序亦不违法,判决驳回杨某的再审申请。

三、案件研析

(一)实务争议

当前司法实务中,对于以房抵债能否适用《执行异议复议规定》第28条、29条的适用问题,存在较大争议。

赞成的观点认为,以物抵债协议只要是当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。当事人之间的债权债务关系,已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代,故应当适用《执行异议复议规定》第28条的规定,案外人符合其他三项情形时,可以排除强制执行[ 相关案例:(2019)最高法民申444号、(2018)最高法民再311号、(2019)最高法民申2223号]。同时,部分高级人民法院出台的关于执行异议之诉的审理指南,也持赞成的观点。例如,江苏省高级人民法院在《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》中,认可以房抵债债权人享有物权期待权,只要符合相关情形,可以排除执行。

反对的观点认为,以物抵债协议的目的是消灭金钱债权债务,其权利基础仍为债权,与基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。基于债的平等性,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益,故案外人对被执行人的债权并不较案涉执行债权更具有优先实现的价值利益,不能对抗强制执行[ 相关案例:(2019)最高法民申5464号、(2019)最高法民终392号、(2019)最高法民申4491号]。更何况,最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》的理解与适用中明确指出以物抵债权利人本质为金钱债权人,不享有物权期待权,不适用《执行异议复议规定》第28条、第29条[ 参见最高人民法院民事审判第二庭编著:《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》,人民法院出版社2019年12月版,第304页。]。

(二)笔者观点及理由

基于目前司法实践已明确在案涉房屋为非商品房时,一般房屋买受人的物权期待权不优于抵押权,此时无论购买人是真实购房亦或以房抵债,其权利均劣后于抵押权。

那么对于案涉房屋为商品房时,以物抵债能否适用《执行异议复议规定》第28条、第29条,笔者认为应根据当事人的意思作区分处理。如果当事人的合意是债的更改(即原债消灭,成立新债务),则可以适用;如果当事人的合意是新债清偿(即成立新债务,与旧债务并存),则不能适用。理由在于:对于债务清偿期届满后[ 根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的观点,债务清偿期届满前达成的以物抵债协议属于买卖性担保,故不在本文讨论范畴内。]达成的以物抵债协议的性质,可能构成债的更改,亦可能属于新债清偿。基于保护债权的理念,债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意,否则,属于新债清偿。也即是说,债务清偿期届满后,债权人与债务人所签订的以房抵债协议,如未约定消灭原有的金钱给付债务,应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式,而非原金钱给付债务的消灭。

在债的更改情形下,原有的金钱债权已经确定转化为交付房屋及办理不动产权属证书的请求权。当事人的意思表示已经明确,该交易与一般不动产买卖并无区别,自然可以视为双方已经签订合法有效的买卖合同。

在而在新债清偿的场合下,债权人在新债未实现的情况下仍可请求债务人履行原债,而债务人对履行新债或原债享有选择权。在此情形下,新债清偿与一般不动产存在区别,债务人可选择履行原债,债权人是否可获得房屋所有权具有不确定性。如前所述,《执行异议复议规定》第28条、第29条的本意是保护主体是真实的房屋(不动产)买受人,保护的对象是合法的房屋(不动产)交易法律关系,故该场合并不符合双方已经签订合法有效买卖合同的要件。

(三)新债清偿的实务标准

最高人民法院在(2016)最高法民终484号案中认为,当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,未明确约定是否消灭原债的情况下,一般认为应做出有利于债权人的解释,原则上推定为新债清偿。但在执行异议之诉的场合下,该推定反而是对债权人的不利推定,导致其可能无法适用《执行异议复议规定》第28条、第29条。故在以物抵债协议本身未作明确约定的情况下,我们不应简单推定为新债清偿,而应从多方面对当事人的真意加以合理推断。若原债权数额低于抵债房屋价格,而债权人已另行补足差价,这与新债清偿情况下债权人只意图实现金钱之债明显不同,其具有购买房屋的真实意思,双方之间的金钱之债已确定转化为房屋买卖关系。若以物抵债协议签订后,当事人还签订回购合同,约定债务人需在一定期限内支付回购款,或债权人又就原债向法院起诉要求履行,则可认为债权人对于金钱和房屋仍为均可的状态,以物抵债协议构成新债清偿。

四、结语

对于商品房以房抵债人能否排除抵押权人的执行,目前实践中争议较大。从还原当事人真实意思表示、调和权利冲突的情形下,笔者认为对于债的更改下的以房抵债有适用《执行异议复议规定》第28条、第29条的空间,但新债清偿情形下的以房抵债没有适用的空间。

详解不动产强制执行之案外人执行异议

《民法典》的出台使得司法实践中案外人异议审查案件的法定情形更为复杂， 本文聚焦案外人异议案 件进行深入研究，以期为司法实践中案外人异议审理的程序性问题及实体性问题归纳如下。

一、案外人涉房执行异议之诉本质是案外人与申请执行人对房屋的权利冲突

申请执行人基于债权对房屋申请强制执行，认为对房屋有强制执行权利，而案外人认为其对房屋享有实体权利，该权利足以对抗执行，两种私权利的冲突是执行异议之诉发生的本质原因。

(一)房屋外观权属与实质权属不一致导致权利冲突。

房屋所有权属于不动产物权，其义务主体为不特定的多数人，为保护善意第三人，维护交易安全，必须通过一定的公示方式将所有权状态公之于众。

根据民法典第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，除法律另有规定外，经依法登记，发生效力。据此，房屋在登记机关登记的权利状态是房屋的外观权利，具有公信力，第三人可以推定房屋登记权利人为真实权利人。

在执行工作中，执行机关强制执行时，需对债务人的财产进行审查确认，其审查标准有外观审查和实体审查之分。一般认为，因执行程序的性质及执行工作对效率的要求，执行机构对债务人财产认定采外观审查原则，即“依财产之外观，认定是否属于债务人之责任财产，无须确实调查该财产实体上是否为债务人所有”。

此外观审查的“外观”对动产而言为占有，对不动产而言为登记。因此，执行机关对房屋进行执行时，对房屋权属的判断以外观审查为原则，以实质审查为例外:房屋已登记时，按照不动产登记_判断，没有登记的，以土地使用权登记_，同时结合建设工程规划许可等行政审批资料来判断。若房屋的登记权利人与真实权利人不一致，登记权利人成为被执行人时，房屋会被纳入被执行人的责任财产范围而成为执行对象，导致案外人作为房屋的实质权利人与申请执行人对房屋的执行权利产生冲突。

(二)强制执行引发房屋权属变动与案外人在房屋上的权利产生冲突

随着经济社会的发展，房屋不仅具有居住使用属性，更因其价值大，交易制度完善，越来越具有金融属性。房屋权利人为充分利用房屋，可以通过意思自治，与不同主体形成不同法律关系，导致房屋上附着不同主体的多项权利。房屋所有权人可以在房屋上为他人设立租赁权、抵押权等，还可以将房屋出售于他人，在交易尚未完成时，使买受人享有房屋的物权期待权......诸多权利以房屋所有权为中心，形成向外发散的权利束。

在房屋所有权处于静止状态时，各权利并行不悖，权利人各自就房屋的使用价值或交换价值等部分权能享有权益，而一旦作为其他权利基础的所有权变动，则可能影响到其他权利人权利的实现。房屋被强制执行时，执行机关会采用查封、扣押等执行措施，并采取折价、拍卖、变卖等方式对房屋进行处理，导致房屋所有权转移。房屋所有权的变动会直接影响已经以所有权为中心构建起来的权利体系，该种影响达到一定程度，会导致原有权利人权利的丧失或损害。当案外人认为对房屋的执行影响到自身对房屋的实体权利，损害其民事权益时，案外人对房屋的权利与申请执行人对房屋的执行权利发生冲突。

二、案外人的实体权利能否排除执行必须在利益横屏的基础上进行价值判断

法官在审理案外人涉房执行异议之诉时，需要从案外人是否对房屋享受实体权利、能否足以排除执行两个层面作出判断。前者涉及权利的有无，属事实判断;后者涉及已存在权利的权能大小及冲突权利的优先保护问题，属价值判断。在确定案外人实体权利存在的前提下，法官须通过一定的标准或斟酌相关因素，确定案外人权利与申请执行人权利的优先级，作出案外人权利能否排除执行的认定。根据涉房执行异议之诉的特点，判定案外人对房屋的实体权利能否排除执行时，如下几个因素应予考虑:

(一)房屋真实权属优于外观权属

执行机关执行的是债务人的财产，在房屋所有权的外观权属与真实权属不一致时，被执行人虽然系房屋的登记权利人，但真实权利人却是案外人。此时，房屋并非被执行人的责任财产范围，“强制执行属于对物执行，执行标的以被执行人拥有的责任财产为限”，执行机关不能强制执行案外人的财产。案外人作为房屋真实所有权人，能够对抗申请执行人的执行。

(二)物权优于债权

物权具有优先效力，若在房屋上同时存在物权和债权时，无论物权成立时间是否先于债权，物权均有优先于债权的效力。申请执行人对房屋的执行权利是根据生效裁判文书确定的债权衍生而来，是为实现债权而产生，本质上仍属债权。在对房屋进行强制执行时，若房屋上有案外人的物权，且执行行为会损害该物权时，案外人有权以物权对抗申请执行人对房屋的执行。

(三)生存权优先保护

以人为本是我国法律的重要理念，司法机关在衡量冲突权利的优先保护时，个体生存权无疑应摆在重要位置。当案外人对房屋的权利直接关系到对其生活保障功能，与其生存权息息相关时，则案外人的请求权在伦理上具有一定的优先性，应优先予以保护。

(三)有利于案结事了

定分止争是民事诉讼的首要功能，案外人执行异议之诉关系申请执行人与被执行人债务的履行、案外人与被执行人房屋实体权利的确定及案外人与申请执行人对房屋执行的矛盾等纷争。在判断房屋能否执行时，有利于矛盾冲突的最终解决亦应作为考量因素之一，避免处置不当增加不必要的诉讼。

三、案外人对不动产提起执行异议之诉的主要权利类型

案外人对不动产提出执行异议之诉的理由是在不动产上有实体权利。司法实践中，案外人对不动产主张的权利主要有以下几种:

(一)所有权

执行机关通常是依据房屋的登记状态开展执行，案外人以房屋所有权人身份提出执行异议之诉，实质上是一并提出了确权之诉。房屋登记具有公示、公信效力，案外人主张对登记在被执行人名下的房屋享有所有权，必须提出充分事实和证据推翻现有登记，并证明其为房屋的实际所有权人。如果法院查明案外人确系房屋的真实所有权人，则真实权利应优先外观权利，房屋因不属于被执行人的责任财产，案外人可以排除执行。

案外人主张其对债务人的责任财产享有所有权是最常见的执行异议事由。因案外人确实对执行标的享有所有权而提起执行异议之诉的，一般应当判令不得执行，但存在以下几类特殊情况，案外人所有权可能会受到限制:

案外人设定了担保物权的执行标的。

案外人虽然对该财产享有所有权，但如果其在该财产上为债权人设定了抵押担保或者其在受让该财产之前已经存在抵押担保的，由于申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，案外人的所有权在此情况下不得对抗法院的强制执行。

2.案外人约定了所有权保留的执行标的。

所有权保留是指在买卖合同中，买受人虽先占有使用标的物，但在全部价款支付完毕以前，出卖人仍对标的物享有所有权的情形。根据我国现行法律规定，所有权保留仅适用于动产。被执行人购买案外人财产，但尚未取得所有权，当该财产被作为执行标的时，案外人一般情况下可依据所有权保留的约定行使取回权，要求排除强制执行。

但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36 条规定，出卖人行使取回权有两点限制:

(1)买受人已经支付标的物总价款的75% 以上的，出卖人取回权不能行使;

(2)标的物被买受人处分后，第三人善意取得。

故在这两种情形下，案外人的所有权不能排除强制执行。如果是出卖人名下财产被强制执行，买受人作为案外人能否提出执行异议之诉，按照我国《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条，如果作为被执行人的出卖人保留所有权，买受人已经支付部分价款并实际占有标的物，法院仍然可以实施查封、扣押、冻结，买受人不能提起案外人执行异议之诉，只能在向法院交付全部余款后，才能解除查封、扣押、冻结。

(二)共有权

案外人与被执行人系房屋共有权人时，不论按份共有还是共同共有，各共有人享有相应的共有财产权益。当共有人因债务被强制执行时，执行机关对房屋的执行涉及房屋的处分。

根据民法典301条的规定，对于共有不动产的处分，除共有人另有约定外，应当经占份额2/3以上按份共有人或全体共同共有人同意。但该法第303条又规定，即使共有人约定不得分割共有物，在共有人有重大理由进行分割时，可以进行分割，共有人没有约定不得分割共有物的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或有重大理由需要分割时，可以请求分割。

依据上述规定，对共有的房屋进行执行时，可以认为共有人共有的基础丧失或有重大理由，需要对共有的房屋进行分割。

因此，案外人以房屋共有人为由提出执行异议之诉，其权利无法排除执行，申请执行人有权在对房屋强制执行后，就被执行人的房屋份额实现其债权，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条对此予以明确。当然，共有物在执行中被分割执行，是由于被执行人的原因造成的，若分割造成其他共有人损害的，被执行人应当承担赔偿责任。

当执行标的属于案外人与债务人的共同财产时，案外人提出异议之诉能否获得支持。

根据《查封扣押冻结规定》第14 条的规定，对被执行人与其他人的共有物，法院可以查封、扣押、冻结。共有物被查封扣押冻结后，共有人可以协议分割或提起析产诉讼分割共有物，如果共有权人不提起析产诉讼，则申请执行人可代位提起析产诉讼，诉讼期间中止对该财产的执行。

由此可见，即使共有物尚未分割，法院也可以对债务人的共有物采取查封扣押冻结措施，共有人提出案外人执行异议之诉的，法院一般不予支持。当涉及夫妻共同财产时，如果执行依据明确债务为夫妻一方个人债务的，债权人申请执行夫妻共同财产，被执行人配偶提出执行异议之诉，一般应按照上述共有财产的处理方式。如果执行依据未明确债务为夫妻一方个人债务，但该债务发生在夫妻关系存续期间的，债权人申请执行夫妻共同财产或被执行人配偶个人财产的，配偶作为案外人可提起执行异议之诉，确定其是否属于夫妻共同债务。如果执行依据已经明确债务为夫妻共同债务的，执行机构应当追加配偶为被执行人。

(三)担保物权

担保物权是以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的优先受偿权。

我国担保物权的法定形式包括抵押权、质权和留置权三种。

根据担保物权的性质和功能，担保物权人并不以占有、使用担保财物为目的，仅就担保物价值具有优先受偿权，而该权利并不因担保物被法院采取强制执行措施而受到损害，且《查封扣押冻结规定》第13条规定，如果法院采取查封、扣押的保全性执行措施，由于保管人一般为担保物权人或法院，质权、留置权不因转移占有而消灭，故此时担保物权人不具备提起案外人执行异议之诉的诉之利益。然而，如果法院对担保物采取拍卖、变卖、折价等处分性执行措施危及到案外人的优先受偿权，常见情形如下:

未将抵押权人的债权涵盖在拍卖条件中就实施拍卖导致执行款未优先分配或足额分配给担保物权人、未满足担保物权人的优先受偿权即把担保物折价给申请执行人、担保物权人实现优先受偿权的条件尚未成就(如留置权人与债务人约定或法定的债务履行宽限期尚未届满)担保物就被采取处分性强制执行措施，担保物权人提出执行异议之诉的，一般应予以支持。

需要指出的是，因建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权优先于抵押权，故建设工程价款优先受偿权人(承包人)提出执行异议之诉的，其处理方式与上述担保物权人提出异议的处理思路相同，一般不具有阻却法院对被执行人财产强制执行的效力。

(四)房屋买受人的物权期待权

“不动产受让人的物权期待权可以区分为买受人物权期待权和预告登记期待权......是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。”案外人作为房屋买受人，在房屋被强制执行时，可能以房屋预告登记权或买受人物权期待权提起执行异议之诉。

预告登记是指为保全对不动产物权的请求权以此权利为对象进行的登记。

我国民法典第221条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记虽然登记的是债权请求权，但是法律赋予其一定的物权效力，本质是限制现时登记的权利人处分权利，保障请求权人实现其目的。

案外人对于房屋的预告登记权利能否排除强制执行问题，司法实践通常认为，我国法律应当赋予预告登记以对抗强制执行程序的效力，理由为:预告登记对抗强制执行，可以使当事人根据自身利益更好规划交易，保证交易安全和秩序;最高人民法院相关司法解释已明确了预告登记权利人对抗强制执行的权利。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条明确规定了预告登记权利人排除执行的权利。因此，“预告登记权利的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分不动产的实体权利。......被执行人转让不动产物权，受让人尚未完成物权变更登记，但对人民法院查封的该不动产已经办理了受让物权预告登记的，对于受让人提出的停止处分该不动产的案外人异议，人民法院应予支持”。不过，案外人对房屋的权利以履行义务为前提，其应按约定支付房屋价款。否则，被执行人可以向享有预告登记权利的案外人主张购房款或解除合同，在被执行人怠于行使该权利时，申请执行人可以行使代位权，向案外人主张购房款或解除房屋买卖合同并涤除房屋预告登记，当预告登记被涤除后，申请执行人可以申请对房屋强制执行。

案外人作为房屋买受人，在房屋所有权未转移登记前，仅为买卖合同的债权人，有权请求出卖人交付房屋并办理所有权转移登记。根据债权平等性原则，案外人对房屋并无优先权利。但是，案外人的债权标的物为房屋，房屋对其债权的实现具有唯一性，而在被执行人有其他财产可供执行时，选择其他财产进行执行于申请执行人的利益无妨。同时，案外人支付房款后，该房款已转化为被执行人责任财产的一部分，再将房屋作为被执行人的责任财产，事实上损害了案外人的利益。

因此，特定条件下，应对买受人的物权期待权予以优先保护，以平衡案外人与申请执行人的利益。案外人对房屋的物权期待权权能是动态过程，双方签订房屋买卖合同后，随着购房款的支付、房屋的交付、过户登记，案外人对房屋的期待权逐渐加大。案外人的权利实质上是由债权向物权的逐渐转移，直至物权转移登记为止。与之相对，被执行人对房屋的权利则随着案外人对房屋权利的逐渐加大而减少，作为对价，案外人支付的购房款却使被执行人的金钱责任财产增多。因此，需确定买受人物权期待权优先保护的时间点，作为买受人排除申请执行人强制执行房屋的节点，以平衡房屋买受人和申请执行人的利益，维护交易安全。

对此，《执行异议和复议规定》第28条和第29条进行了规定:被执行人为非房地产开发企业时，如果案外人在查封前签订书面买卖合同且已合法占有不动产，支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户，则案外人可以以其买受人权利对抗申请人的强制执行;被执行人为房地产开发企业时，案外人在查封前签订书面买卖合同，所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过约定总价款50%的，可以排除对房屋的执行。可以看出，最高人民法院在确定房屋买受人排除执行权利时极为慎重和严格，考虑了债权平等性保护、物权期待性保护、交易安全、纠纷彻底解决及各方利益平衡等因素。

(五)借名买房人的权利。

实践中，还存在案外人以借名买房为由提出执行异议之诉的情况:案外人出于限购等原因，以被执行人的名义购买房屋，并将房屋登记在被执行人的名下，但案外人实际行使对房屋的占有、使用、收益等权利。在此情况下，房屋因登记在被执行人名下，被执行人为房屋的所有权人。但案外人系房屋的实际购买人，案外人与被执行人的关系类似于委托合同或其他债权债务关系，案外人有权依据双方实际法律关系请求被执行人返还房屋并办理转移登记手续(或在能够办理变更登记手续时进行转移登记)。

因被执行人对房屋并未有实质的财产利益，案外人对房屋的权利可以对抗被执行人的名义权利，进而排除申请执行人对房屋的执行。当然，案外人以借名买房人的权利对抗执行时，司法机关应严格审核，案外人不仅应提供购房资金流水以证明房屋系其出资购买，还需举证证明其对房屋行使占用、使用、收益等实际权利，以排除赠与、转移财产等行为，避免出现案外人与被执行人恶意串通规避执行的道德风险。